РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 октября 2020 года г. Ахтубинск Астраханской области

Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Шалекешова А.Х., при секретаре Сюзевой С.А., с участием истца Цыганка Г.В., представителя истца – адвоката ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1092/2020 по исковому заявлению Цыганка Г.В. к администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» об изъятии жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности,

установил:

Цыганка Г.В. обратился в суд с иском к администрации МО «Город Ахтубинск» об изъятии жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности, указав, что он является собственником жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>. Распоряжением администрации МО «Город Ахтубинск» от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О признании многоквартирного <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции» данный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим реконструкции. Администрацией МО «Город Ахтубинск» в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества – жилых помещений, для муниципальных нужд МО «Город Ахтубинск», в связи с признанием спорного дома аварийным и истечением установленного срока для осуществления реконструкции. ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «Город Ахтубинск» представила проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения (<адрес>) многоквартирного дома по <адрес>, с указанием стоимости и порядка расчетов. С данным соглашением истец не согласен, в связи с заниженными суммами рыночной стоимости квартиры, земельного участка. Также в расчет выкупной цены за изъятие жилого помещения и земельного участка не была включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

С учетом уменьшения исковых требований, просил суд возложить обязанность на ответчика по изъятию у него для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности истца на указанное жилое помещение, с выкупной ценой, состоящей из рыночной стоимости спорной квартиры общей площадью <данные изъяты>., рыночной стоимости земельного участка, рыночной стоимости компенсации за долю мест общего пользования и размера ожидаемых убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения в размере <данные изъяты>, взыскать судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере <данные изъяты>, расходы на проведение судебной экспертизы в размере <данные изъяты>, а также расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>.

Истец Цыганка Г.В. уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель истца - адвокат ФИО4 уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить их. Пояснила, что их сторона согласна с заключением судебной экспертизы, просила руководствоваться данным заключением при вынесении решения. Просила удовлетворить заявленные требования о возмещении расходов на проведение экспертизы, оплату услуг представителя.

Представитель ответчика - администрации МО «Город Ахтубинск» ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена о его времени и месте, просила суд рассмотреть дело в ее отсутствии.

В письменных объяснениях возражала против удовлетворения исковых требований, настаивала на размере выкупной цены жилого помещения, определенной отчетом об оценке, выполненным ООО «<данные изъяты>». Также возражала против удовлетворения исковых требований в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, при этом пояснив, что проведение капитального ремонта не входит в полномочия администрации МО «Город Ахтубинск», в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения и доли земельного участка.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что истец Цыганка Г.В. является собственником жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес> (том № 1 л.д. 9-14).

Согласно распоряжению администрации МО «Город Ахтубинск» от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О признании МКД № по <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции» МКД № по <адрес> в <адрес> был признан аварийным и подлежащим реконструкции в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Из постановления администрации МО «Город Ахтубинск» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в связи с истечением установленного срока для осуществления реконструкции <адрес>, администрация постановляет изъять для муниципальных нужд земельный участок, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>., с видом разрешенного использования: для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также изъять для муниципальных нужд у собственников, в том числе, жилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>., расположенное по адресу: <адрес>. Настоящее постановление действует в течение трех лет.

Как следует из выписки из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> находящегося по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>., из земель населенных пунктов, для эксплуатации многоквартирного дома, принято решение об изъятии в пользу администрации МО «Город Ахтубинск».

Постановлением Правительства Астраханской области от 08 апреля 2019 года № 112-П утверждена региональная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», в которую включен также многоквартирный <адрес>, в <адрес>.

Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ за №-О, выполненному ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка площадью <данные изъяты>. и жилого помещения (<адрес>) площадью <данные изъяты> а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, оформлением права собственности на другое жилое помещение, составляет <данные изъяты>

На основании указанного отчета ответчиком был составлен проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд МО «Город Ахтубинск» земельного участка и жилого помещения (<адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и представлен истцу (том № 1 л.д. 16-17).

Истец не согласился заключить с администрацией МО «Город Ахтубинск» соглашение на указанных в нем условиях, поскольку, по его мнению, рыночная стоимость спорной квартиры в соглашении была заниженной и не соответствующей реальной рыночной стоимости жилья.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку положениями статьями 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в силу статьи 16, пункта 3 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая собственнику квартира, включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше законом на переселение граждан в рамках адресной программы области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства, в частности статьи 32 ЖК РФ.

В данном случае между сторонами не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения в связи с наличием спора о его размере, в связи с чем, истец, являясь стороной указанной сделки, вправе был обратиться в суд с иском о выплате выкупной цены.

В рамках настоящего дела судом по ходатайству представителя истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «<данные изъяты>».

Согласно заключению оценочной судебной экспертизы проведенной указанной организацией, № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого помещения – <адрес> признанном аварийным МКД № по <адрес>, в <адрес>, с учетом рыночной стоимости доли общего имущества во всем многоквартирном доме (в том числе земельного участка), с учетом убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, составила <данные изъяты>, в том числе, рыночная стоимость <адрес> составляет <данные изъяты>, стоимость доли земельного участка и общего имущества, приходящихся на <адрес>, составляет <данные изъяты>, размер убытков, причиняемых собственнику, составляет <данные изъяты>, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет <данные изъяты>.

Давая оценку отчету об оценке, выполненному ООО «<данные изъяты> и заключению оценочной судебной экспертизы, выполненному ООО «Экспертный центр», суд руководствуется положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и считает необходимым определить размер возмещения за спорное жилое помещение в соответствии с заключением оценочной судебной экспертизы, поскольку оно выполнено в соответствии с предписаниями правовых норм, регламентирующих оценочную деятельность, в нем приведено подробное описание объекта оценки, который сопоставлен с аналогами, имеющими сходную с объектом оценки площадь, в нем определена стоимость конкретного объекта оценки с учетом характеристик, влияющих на его стоимость.

При определении рыночной стоимости квартиры экспертом учтено, что доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на квартиру, то есть право собственности на квартиру является главным правом, а доля в праве собственности на общее имущество (включая земельный участок) является принадлежностью главного права, в связи с чем, такая доля не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая долю в праве собственности на земельный участок) лишена самостоятельной - отдельно от права собственности на квартиру – оборотоспособности, в связи с чем, стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы об определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, послужившие основанием для определения выкупной цены, позволяют сделать вывод о том, что стоимость доли истца на общее долевое имущество определена и учтена в составе выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Такой подход к определению выкупной цены изымаемого жилого помещения, предусматривающий необходимость учета в составе выкупной цены стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, полностью соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

В целом, суд приходит к выводу о том, заключение оценочной судебной экспертизы проведено с учетом требований ст. ст. 80-86 ГПК РФ. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт по оценке имущества - оценщик имеет высшее образование, прошел профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» - «Институт профессиональной оценки», имеет квалификацию судебного эксперта по специальности: оценка недвижимости», имеет общий стаж работы в оценочной деятельности с 2012 года.

Учитывая все перечисленные обстоятельства, суд считает необходимым отдать предпочтение заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку оно полностью соответствует признакам допустимости и относимости доказательств.

В заключении экспертизы также произведен расчет периода и размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом характеристик многоквартирного дома.

Оценивая возражения стороны ответчика о несогласии в включением в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд учитывает следующее.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

По смыслу статьи 167 Жилищного кодекса Российской Федерации органами государственной власти субъекта Российской Федерации должны приниматься нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Кроме того, в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года прямо разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену изымаемого у истца Цыганка Г.В. жилое помещение.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает возможным удовлетворить требования истца, взыскать с администрации МО «Город Ахтубинск» денежные средства в счет выкупной цены жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты>, в том числе, рыночную стоимость <адрес> - <данные изъяты>, стоимость доли земельного участка и общего имущества, приходящихся на <адрес> - <данные изъяты>, размер убытков, причиняемых собственнику, <данные изъяты>, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – <данные изъяты>, а также прекратить на нее право общей долевой собственности истца после выплаты возмещения.

На основании статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате, экспертам, расходы на оплату услуг представителей.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса.

Суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца Цыганка Г.В. предусмотренные ст. 100 ГПК РФ расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах, в размере <данные изъяты>, расходы на проведение судебной экспертизы в размере <данные изъяты>, а всего <данные изъяты> <данные изъяты>.

В соответствии с пунктом 19 части 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, освобождаются: государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, в качестве истцов или ответчиков.

Названная льгота по уплате государственной пошлины по признаку субъектного состава является специальной нормой для всех случаев, когда государственные органы, органы местного самоуправления выступают по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, как в качестве истцов, так и в качестве ответчиков, и не поставлена в зависимость от категории рассматриваемого спора.

При таких обстоятельствах, с учетом требований статей 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика администрации МО «Город Ахтубинск» государственная пошлина взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Цыганка Г.В. к администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» об изъятии жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности удовлетворить.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» в пользу Цыганка Г.В. денежные средства в счет выкупной цены жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты>, также судебные расходы на представителя в размере <данные изъяты>, расходы на проведение судебной экспертизы в размере <данные изъяты>, а всего денежные средства в сумме <данные изъяты>.

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Ахтубинск» указанного возмещения за жилое помещение, право собственности Цыганка Г.В. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> на долю земельного участка в праве общей долевой собственности, в общем имуществе, пропорционально площади жилого помещения прекратить, признав на них право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ахтубинск»

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский районный суд Астраханской области.

Судья          Шалекешов А.Х.